הסכמי מכר

הסכמי מכר הם כלל ההסכמים הנחתמים בין הקונה למוכר בעסקאות של נכסי מקרקעין. הסכמים אלה מיועדים להסדיר את מחויבות של שני הצדדים לעסקה, לשמור על האינטרסים שלהם ולדאוג שהעסקה תצא לפועל בלי תקלות.  

הסכם קניה

בקניית נדל״ן מעורבים סכומי כסף גדולים. לעיתים זו תהיה ההוצאה הגדולה שתעשו במהלך כל ימי חייכם ולכן, אם מצאתם נכס שמוצא חן בעיניכם ואתם מעוניינים לרכוש אותו, השתמשו בשירותי עו״ד מקצועי על מנת שיערוך עבורכם את חוזה המכר וילווה את הרכישה מתחילתה ועד סופה המוצלח.

 

מהו חוזה רכישה

חוזה הרכישה הוא מסמך בין רוכש הנכס למוכר ובו מפורטים כל תנאי ההסכם. החוזה יכיל את כל ההתניות המשפטיות והמסחריות על פיהן תצא העסקה אל הפועל.

 

מה חשוב לבדוק

ישנם דברים שחשוב לעשות בטרם חותמים על ההסכם והראשון הוא, בדיקת בעלי הנכס. חשוב לבדוק האם הם באמת בעלי הזכויות בנכס בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.

ישנן בדיקות נוספות אותן חשוב לבצע: האם הנכס מושכר או פנוי, האם יש עליו שעבודים או עיקולים? האם קיימים חובות קודמים על הנכס? האם קיים עליו רישום משכנתא? והאם קיימים בעלי זכויות נוספים על הנכס.

כל הדברים הללו חשובים על מנת שתוכלו להחליט אם להתקדם בעסקה או שלא.

 

בדיקות נוספות

חשוב לבדוק את מצב הנכס. האם יש לו היתר? האם יש חריגות בניה? האם זה מבנה המיועד להריסה? האם יש בעיות נוספות בדירה עצמה? כל אלה דברים שיכולים להשפיע על מחיר הנכס או על ההחלטה אם לרכוש אותו או לא.

בחינת מיסוי. חשוב לדעת האם יש מיסים שצריכים לחול על הנכס ובמידה וכן, להחליט מי ישלם אותם. האם יש הטבות שניתן לקבל, האם יש מיסים נוספים שכרגע לא דובר עליהם? כל אלה הם פרמטרים שצריך לדון בהן ולהכניסם להסכם המכר.

אם אתם עומדים בפני רכישת נכס, אל תעשו דבר לפני שתתייעצו עם עו״ד, אפילו לא ״זיכרון דברים״. דעו שזיכרון דברים הוא מסמך מחייב לכל דבר ועניין ולאחר שערכתם אותו, יהיה קשה לכם לחזור אחורה.

 

חוזה רכישה צריך להגן עליכם ולהביא אתכם אל הנכס שרכשתם בצורה המהירה והבטוחה, על ידי אדם שייצג את האינטרסים שלכם.

אל תקלו בכך ראש, הגיעו להתייעץ עוד היום.

הסכם מכירה

הנכס שלכם שירת אתכם נאמנה, אבל הגעתם לרגע בו אתם מעוניינים למכור אותו ואפילו מצאתם קונה טוב. עתה, כל מה שנותר לכם הוא לערוך הסכם מכירה שיבטיח אתכם ואת זכויותיכם.

מה חשוב בהסכם מכירה

כמוכרים, ישנם שני דברים חשובים שהסכם המכירה אמור להכיל כדי לשרת את האינטרסים שלכם:

  1. פירוט מצב הדירה המלא והמדויק. דבר זה ימנע כל טענות כלפיכם בהמשך.
  2. הבטחת קבלת התמורה המגיעה לכם במלואה ובזמן שנקבע מראש ביניכם לבין הרוכש.

תפקידי, כעורכת דין המתמחה בעריכת הסכמים, הוא להבטיח שהחוזה יכיל את כל הכלים המשפטיים שיבטיחו את השלמת העסקה על הצד הטוב ביותר, תוך אכיפת ההסכם אל מול הקונה.

כל הדרכים להבטיח את ביצוע החוזה

גם אם הרוכשים שלכם נראים נחמדים ואמינים, חשוב שתבטיחו את עצמכם ותקפידו על מספר אלמנטים משמעותיים:

  • המצב האופטימלי הוא שהתשלום הראשון שבגינו נרשמת לקונה הערת אזהרה, יועבר באמצעות שיק בנקאי.
  • המלצתי היא שגם יתר התשלומים יבוצעו באמצעות שיק בנקאי או באמצעות העברה בנקאית. ובפרט התשלום האחרון שבו ניתן לרוכש המפתח לדירה.

אם אתם עומדים בפני מכירת דירה, אל תקלו ראש בכך וקחו עו״ד שייצג את האינטרסים שלכם, שיהיה בקיא ברזי דיני הנדל״ן ויבצע עבורכם את העסקה על הצד הטוב ביותר.

הסכם שכירות

על פניו נהוג לחשוב שהסכם שכירות הוא אחד ההסכמים הפשוטים שיש. רבים מהאנשים המשכירים נכסים מורידים הסכם ״סטנדרטי״ מהאינטרנט ופשוט מחתימים את השוכר. וזו אחת הטעויות הגדולות ביותר שאתם עלולים לעשות. 

אם אתם משכירים:

אל תתפתו להוריד חוזה סטנדרטי על מנת לחסוך כמה שקלים. חוזה שנערך על ידי עו״ד ומותאם לסוג הדירה, המיקום בה היא נמצאת והחפצים הנמצאים בה, יגן עליכם בעתיד ויעניק לכם שקט נפשי.

חוזה טוב יקבע הוראות לשמירה על המושכר והחפצים בתוכה (במידה ויש), פיצוי מוסכם במידה והתשלום לא ישולם בזמן או במידה והדירה לא תפונה במועד שנקבע, יגן עליכם באמצעות בטחונות ויקבע הוראות שונות, כמו באיזה אופן יפונה המושכר ויושב אליכם.

ישנם לא מעט היבטים שצריכים להיכלל בחוזה על מנת להגן עליכם ולכן, מומלץ שלא תערכואת החוזה לבדכם.

אם אתם שוכרים:

מצאתם דירה בשכירות שאהבתם ואתם להוטים להיכנס אליה. רגע, עצרו! אל תתפתו לחתום על ההסכם מבלי להביא אותו לבדיקת עו״ד.

אנשים רבים אינם בקיאים בקריאת הסכמים וחוזים ולכן לא שמים לב ל״מוקשים״ שעלולים להסתתר בתוך החוזה ולהתגלות רק אחרי שאתם כבר גרים בדירה.

לדוגמא: האם בעל מושכר יכול להיכנס לדירה או לנכס בכל זמן שהוא רוצה? האם הוא מתכוון למכור את הבית בזמן שאתם גרים בו? האם יש איסורים שאינם הגיוניים? ועוד ועוד.

הסכמי שכירות, הן מצד המשכיר והן מצד המושכר הם דבר שאין להקל בו ראש ולכן, בדיקת ההסכם או עריכתו על ידי עו״ד הבקיא בהסכמים מסוג זה, יחסכו לכם כאבי ראש ועוגמת נפש בהמשך.

הסכמי רכישה מקבלן

רכישת דירה חדשה מקבלן היא אירוע מרגש, ומטבע הדברים מלווה בהוצאות רבות שחורגות מעבר לעלות הדירה עצמה. כשאתם מגיעים לחתום על חוזה לרכישת הדירה, שכירת עו״ד שייצג את האינטרס שלכם, עלול להיראות לכם כהוצאה מיותרת ולכן רבים מוותרים על כך, שלא בצדק.

אבל החוזה סטנדרטי

אם נדמה לכם שהחוזה סטנדרטי, חשוב שתדעו – ה״חוזה הסטנדרטי״ נערך על ידי עורכי דין שנשכרו על ידי הקבלן ומייצגים את האינטרס שלו בלבד.

כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן חשוב שיהיה מי שייצג את האינטרסים שלכם, מכיוון שכמי שאינם בקיאים בדיני נדל״ן, אתם עלולים לחתום על חוזה שאינכם מבינים אותו ואת המשמעויות שלו.

אל תותרו על ייצוג מטעמכם

אילו ערבויות הקבלן צריך לספק לכם? באילו נקודות זמן כדאי לכם להעביר לו תשלומים? האם יש לקבלן היתרים? איך תוודאו שלא תישארו עם שלד וללא דירה?

כל אלה והגנות נוספות, צריכים להיכנס לחוזה על מנת להבטיח שתגיעו בבטחה ליום קבלת המפתח. עו״ד מטעמכם הבקיא בדיני נדל״ן, יוודא שהאינטרסים שלכם נמצאים בתוך החוזה ויעשה זאת על ידי ניהול משא ומתן מול עורכי הדין של הקבלן.

מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה עם הקבלן?

ישנן כמה בדיקות מרכזיות, אותן אערוך עבורכם לפני שנצא לחתימה על חוזה:

האם יש לקבלן זכויות בקרקע (ניתן לבדוק זאת בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל)

האם לקבלן יש את היתרי הבניה הנדרשים לפרויקט? אם לא, מה פרק הזמן שידרש לו על מנת להשיג את ההיתרים הללו?

האם יש חוב של מיסים על הקרקע? חובות שכאלה ימנעו מהקבלן להעביר את הדירה על שמכם, כל עוד לא שולמו.

מהו מחירון השינויים והתוספות של הקבלן ומהם הזיכויים על עבודות שלא יבוצעו בדירה.

קביעת המועד לרישום הבית המשותף על מנת שלא ייגרר עד אין קץ (כפי שקורה לא פעם).

ישנם עוד לא מעט דברים שחשוב שתדעו לפני חתימה על ההסכם מול הקבלן ואת כולם כדאי שתכניסו לחוזה הרכישה, כל אלה יגנו עליכם בעתיד.

רישום נכסים

בישראל, קיימים שלושה גופים שבהם ניתן לרשום את הנכס הנדלני שרכשתם: טאבו, מינהל מקרקעי ישראל וחברה משכנת. לאחר רכישת הדירה ומשעבר פרק זמן סביר, הדירה שרכשתם אמורה לעבור על שמכם. חשוב שתעקבו אחר תהליך רישום הדירה ותוודאו שאכן הדירה נרשמת על שמכם, גם אם אתם לא מתכוונים בזמן הקרוב למכור אותה.   

מינהל מקרקעי ישראל

אם רכשתם דירה או בית הבנויים על אדמת מינהל מקרקעי ישראל (מה שקורה בדרך כלל עם נחלות במושבים אבל לא רק) תצטרכו לחתום עם המינהל על הסכם חכירה (זהו הסכם שכירות לתקופה ארוכה בת 49 שנים). אולם הקרקע תישאר בידי מינהל מקרקעי ישראל, הקרן הקיימת או רשות הפיתוח.

זכות החכירה תירשם בטאבו (לשכת רשום המקרקעין)  במידה ויש חלוקת הקרקע (פרצלציה).

טאבו – אגף רישום והסדר מקרקעין

זהו הגוף האחראי על רישום וקביעת הבעלות על נכסי מקרקעין בישראל ובמקום זה ניתן למצוא ניהול פנקסי המקרקעין, התעודות והמסמכים המשמשים בסיס לרישומי הנכסים – עסקאות מכר, הערות אזהרה, חכירות, ירושות, משכנתאות ועוד ועוד. לפני רכישת נכס, תוכלו להוציא מהטאבו מידע לגבי הזכויות בו. כאשר הנכס שרכשתם נרשם על שמכם בטאבו, משמעות הדבר היא שהנכם הבעלים היחידים של הנכס.

חברה משכנת

״חברה משכנת״ היא מעין תחנת מעבר שבה רשומות זכויותיכם על הדירה מרגע שקיבלתם את מפתחות הדירה ועד רישומה של הדירה הלכה למעשה בטאבו על שמכם.

לפעמים זה רק למספר חודשים ולעיתים זה לפרק זמן בלתי מוגבל ואף לאורך שנים.

רישום הנכס על שמכם הוא הדבר הכי חשוב בכל תהליך רכישת הנכס, אל תקלו בו ראש. ודאו שהתהליך מתקיים במהירות ובמקצועיות.